Financiamento Imobiliário: Quando e Como Revisar

Como Funciona o Financiamento Imobiliário no Brasil

O financiamento imobiliário no Brasil é regulamentado pela Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de bem imóvel) e pelas normas do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado pela Lei 4.380/1964. As principais fontes de recursos são o FGTS e a poupança, regulamentados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Os contratos de financiamento imobiliário possuem prazos que variam de 10 a 35 anos, o que significa que pequenas diferenças na taxa de juros ou no sistema de amortização podem representar centenas de milhares de reais ao longo do contrato. Por isso, a revisão contratual pode trazer economia significativa.

Os dois sistemas de amortização mais utilizados são a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização). A escolha entre um e outro impacta diretamente o valor das parcelas e o total de juros pagos ao longo do contrato.

Tabela SAC vs. Tabela Price

Tabela SAC

Na Tabela SAC, a amortização do saldo devedor é constante ao longo do contrato. As parcelas são decrescentes: começam maiores e vão diminuindo com o tempo, porque os juros incidem sobre um saldo devedor cada vez menor. É o sistema mais utilizado nos financiamentos imobiliários atuais e geralmente resulta em menor custo total de juros.

Tabela Price

Na Tabela Price, as parcelas são fixas (nominalmente iguais) durante todo o contrato. No início, a maior parte da parcela é composta por juros, e a amortização é mínima. Com o passar do tempo, a proporção se inverte. O problema é que esse sistema pode resultar em capitalização composta de juros (anatocismo), o que eleva o custo total do financiamento.

A discussão sobre a legalidade da capitalização de juros na Tabela Price é objeto de controvérsia nos tribunais. O STJ, no REsp 951.894/DF, reconheceu que a Tabela Price, por sua própria natureza, implica capitalização de juros. No entanto, a matéria ainda não foi pacificada de forma definitiva em tema repetitivo específico para o financiamento imobiliário.

Quando é Possível Revisar o Financiamento

A revisão do financiamento imobiliário é possível quando há indícios de cláusulas abusivas ou cobranças indevidas. As situações mais comuns são:

• Taxa de juros superior à contratada ou à média de mercado
• Capitalização irregular de juros (anatocismo)
• Cobrança de tarifas não previstas no contrato ou vedadas pela regulamentação
• Aplicação incorreta do índice de correção monetária (TR, IPCA, IGPM)
• Cobrança de comissão de permanência cumulada com outros encargos de mora
• Seguro habitacional com valor acima do mercado ou contratado sem opção de escolha
• Taxa de administração ou tarifa de avaliação abusivas

O Seguro Habitacional Obrigatório

O seguro habitacional é obrigatório nos financiamentos do SFH, conforme Lei 4.380/1964. Ele cobre duas situações: Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI). No entanto, o STJ (Tema Repetitivo 972) decidiu que o consumidor tem liberdade para escolher a seguradora, não sendo obrigado a contratar o seguro oferecido pelo banco financiador.

Muitos bancos cobram prêmios de seguro significativamente superiores ao mercado, o que pode representar uma economia de milhares de reais ao longo do contrato se o consumidor optar por uma apólice mais competitiva. A diferença pode chegar a 50% do valor cobrado pelo banco.

Amortização Extraordinária com FGTS

O trabalhador com saldo no FGTS pode utilizá-lo para amortizar ou quitar o financiamento imobiliário, conforme regulamentação do Conselho Curador do FGTS. As regras permitem a utilização a cada 2 anos para amortização extraordinária, com abatimento direto do saldo devedor.

Ao amortizar com FGTS, o mutuário deve escolher entre reduzir o prazo do financiamento (mantendo a parcela) ou reduzir o valor da parcela (mantendo o prazo). Em geral, reduzir o prazo resulta em maior economia total de juros.

Portabilidade de Financiamento Imobiliário

A Resolução CMN 4.292/2013 garante o direito de portabilidade do financiamento imobiliário. O consumidor pode transferir seu contrato para outra instituição financeira que ofereça condições mais vantajosas. A portabilidade não pode gerar custos adicionais para o consumidor, e o banco de origem é obrigado a fornecer todas as informações necessárias em até 1 dia útil.

Com a queda da taxa Selic nos últimos anos, muitos mutuários que contrataram financiamentos com taxas superiores a 10% ao ano podem obter redução significativa ao portar o contrato para outro banco com taxas mais competitivas.

Distrato de Imóvel na Planta

A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) regulamentou as condições para rescisão de contratos de compra de imóveis na planta. O comprador pode desistir do negócio, mas a construtora pode reter parte dos valores pagos, conforme as regras da lei:

• Em incorporações com patrimônio de afetação: retenção de até 50% dos valores pagos
• Em incorporações sem patrimônio de afetação: retenção de até 25% dos valores pagos
• A restituição deve ocorrer em até 30 dias do habite-se (com patrimônio de afetação) ou 180 dias (sem patrimônio de afetação)

Perguntas Frequentes

Posso revisar o financiamento enquanto estou pagando?

Sim. Não é necessário estar inadimplente para buscar a revisão do financiamento imobiliário. Na verdade, a revisão é mais eficaz quando feita durante o pagamento, pois permite a redução imediata das parcelas e a economia de juros futuros.

A revisão pode atrasar a entrega do imóvel?

Não. A ação revisional não afeta a entrega do imóvel nem a relação com a construtora. Ela diz respeito exclusivamente ao contrato de financiamento com o banco.

Se você está pagando um financiamento imobiliário e suspeita que as condições do contrato podem ser melhoradas, entre em contato com nossa equipe. Oferecemos análise gratuita do seu contrato de financiamento para identificar oportunidades de economia e redução das parcelas.